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物业管理大家谈(二)
来源:天津物业管理协会  发布时间:2020 - 11 - 09
       主持人:最近,本市一小区物业公司突然告知业主,地下车库的车位不再对业主出租,一律改为销售,只有买了地下车位的业主,才能将车驶入地下车库。一时间,引起业主的群情激奋,那么,地下车位的产权归谁,开发企业有权销售地下车位吗?
       今天的《物业管理大家谈》,我们将从物业公司、专业律师角度来探讨解决之道。
       今天和我们节目连线的是,
       天津市融汇律师事务所的栾志强律师;
       天津市瑞达源物业服务有限公司总经理张玲;

       我们看一个最高人民法院发布的真实审判案例。
       某房地产公司是豪苑小区的建设单位。规划部门作出的《建设工程规划设计方案审查意见书》,原则同意建设停车位地上393个,地下243个,共计636个。
       不久后,这家房产公司拟将部分车位出租,豪苑业主委员会在小区张贴通告,内容为:“各位业主:近日,小区物业管理公司张贴了租售小区地面和地下停车位使用权的通知。对此,我们郑重声明,此事未征得小区业主委员会的同意!我们认为,小区地面停车位是利用小区公共用地设立的,属于小区业主共同所有,开发商和物业公司均无权擅自出租或出售。”
       双方协商未果。某房产公司向当地第五中级人民法院提起诉讼,请求依法确认地上停车位393个的权属归其所有。

       主持人:先请天津市瑞达源物业管理有限公司张玲经理说一下,你们是如何管理地上和地下车位的?对于业主对车位的争议,一般如何解决?
       张经理:地上车位一般都是签署场地占用协议收取场地占用费,分为固定车位和临时车位两种方式;按照合同约定每年不少于1次的向业主进行利用公共场地获取收益的账目公示;地下车位收取管理服务费每月平均80-120元不等;对于业主对车位的争议一般我们都通过法律法规的宣讲、物业服务合同的约定与业主坐下来良好的沟通。大多数业主通过普法的宣传还有各种新闻媒介的案例宣讲对于车位的争议随着物业管理行业发展的年限已慢慢降低了争议发生率

       主持人:我们看看当地法官怎么裁定的,请天津市融汇律师事务所的栾志强律师介绍。
       栾志强律师:当地中级人民法院作出一审判决,驳回某房产公司的全部诉讼请求。法院认为,豪苑小区地面停车位是由开发商依照行政规划建设的物业附属设施,实际上并无建筑物,其本质属于土地使用权,不能办理产权登记。开发商将商品房向业主出售后,建设范围内的土地使用权归属全体业主。因此,地面停车位的权益作为附属设施归属于全体业主,其性质与其他公共附属设施性质并无不同。开发商有义务按照规划修建小区附属设施,但并非依据规划建设的附属设施都归开发商。因此,该案地面停车位属于业主共有的土地使用权的范畴,其权益归属于全体业主。

       主持人:这家房产公司不服一审判决,向当地高级人民法院提起上诉。当地高级人民法院经审理后,作出二审判决,驳回上诉,维持原判。此后,这家房产公司不服当地高级人民法院民事判决,向最高人民法院申请再审。最高人民法院依法组成合议庭对该案进行了审查,于2017年8月裁定驳回某房产公司的再审申请。为什么驳回这家房产公司再审申请呢?
       栾志强律师:最高人民法院认为,根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款关于“建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分:(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;(二) 具有利用上的独立性,可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体”之规定,案涉车位不能办理产权登记, 因此其不能成为享有专有权的专有部分。即使某房产公司在建造豪苑小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金,成为建设用地使用权人,但是小区建设完成之后,随小区内房屋的出售,小区建筑区划内的土地使用权也随之转移,小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。
       最高人民法院认为,由于案涉车位不能办理产权登记,不能成为专有部分,原判决确认该部分停车位属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位并无不当。而开发商建设的小区经验收合格,是开发商的基本义务,且绿化是否超过规划面积对认定停车位是否占用业主共有场地没有必然联系。故豪运公司关于原判决认定案涉车位系占用业主共有的道路或者其他场地的车位,缺乏事实依据的申请再审事由不能成立。

       主持人:最终,开发商依法确认地上停车位393个的权属归其所,被法院驳回,那么,地下车位,开发商有权处置吗? 还是请栾志强律师回答
       栾志强律师:关于地下车库的问题,得区分为以下几种情况分析,具体为:1、如果地下车库作为公摊面积被小区业主分摊了,那么开发商就无权出售,同上属于小区的配套设施, 可由业委会委托物业公司出租给业主使用,出租收益扣除管理成本后归入小区维修基金。2、还有一类地下车位,为人防工程车位,有的和普通车位处于同一地下层,唯一的区别是人防工程区域有厚厚的铁门,供灾害及战时避难使用,根据人我国
       《人民防空法》第五条的规定,人防工程平时由投资者管理, 收益归投资者使用。具体讲就是开发商投资建设了人防工程车位,所以享有管理及收益权益,但如果开发商将建造人防工程的成本纳入公摊,由全体业主买单,则人防车位还是归业主共有。3、如果地下车库为计入公摊,开发商也取得产权,办理权属登记,开发商是可以出售车位的。

       主持人:对于小区内的车位,物业公司对车位的的管理遵循哪些原则?请天津市瑞达源物业管理有限公司张玲经理说一下。
       张经理:随着市场经济不断的发展及鼓励新能源汽车购置的政策方针,业主机动车家庭拥有2辆以上占据60以上,这给物业管理工作带来了很大的难度,通过智能化停车管理系统, 遵循三公开原则即公开公平公正的基本原则。在分配车位方案的制定上应首先征得产权人双过半的认可同时兼顾满足一家一个车位的基本需求,如果不能满足1:1车位的需求就要调整机动车的管理方案,更趋向于先到先停、停满为止的基本方法。

       主持人:我们再看一个都关小区车位的物业纠纷。
       小区业主胡先生介绍说,在未经过小区业主委员会及业主大会同意的情况下,物业今年单方决定在小区内道路和楼前空地上划分车位,并将车位出租给区内业主,向业主收取泊位租金,每车位年租金为960元。
       不久后,物业在小区内张贴通知,要求办理今年停车泊位租用协议,对于不办理此项协议的车辆,保安人员拒绝放行。之后,自己迫于无奈与物业签订了停车泊位租用协议,并交纳了停车费960元。
       胡先生认为,物业公司在没有任何有关此项收费的法律依据及有关主管部门对该园区停车泊位协议收费批准手续的情况下,采取强制胁迫手段迫使自己签署的该协议严重侵犯了自己作为业主的权益,故向当地法院提起了诉讼,要求:依法确认原、被告所签租用协议无效,判令被告返还原告非法收取的停车费960元,赔偿误工费300元。

       主持人:物业公司的这种做法正确吗?应该走哪些程序, 先请天津市瑞达源物业管理有限公司张玲经理说一下。
       张经理:物业公司这种做法不正确。物业项目现执行的前期物业服务合同应征得产权单位(开发建设单位)意见在物业服务合同中进行车位管理约定;物业项目如果执行的正常的物业服务合同,对物业服务企业要求会更高些,首先物业服务企业应对小区业主拥有机动车辆进行摸底排查,根据业主停车需求制定《机动车分配管理方案》上报社区党委,经社区党委班子研究通过后,在小区明显位置进行公示不少于15天。然后通过书面表决形式召开业主大会,由全体业主对利用公共场地用于停放车辆管理方案和分配方案进行表决,符合法定的表决数量方可实施。签署《场地占用协议》收取场地占用服务费,该项费用专款专用,每年不少于1次向社区党委报告及向全体业主公示。

       主持人:物业公司向业主收取停车租金每月960元,收费960元以什么为依据?这些钱去向是哪里?还是请张经理说一下。
       张经理:依据《物权法》以及2021年即将实施的《民法典》中有明确规定,利用公共场地获取的收益应全部归业主所有。这些费用应专款专用单独立账定期公示。利用场地获取的收入扣除物业服务企业合理正当的管理成本之后该项费用全部归业主所有。

       主持人:主持人:我们看看当地法院是否支持胡先生的诉讼请求,请天津市融汇律师事务所的栾志强律师介绍。
       栾志强律师:当地法院支持了胡先生的请求。当地法院审理后认为,住宅小区内的道路和楼间(前)空地,为区内全部业主的公共用地。物业管理企业对该部分用地没有所有权,也无法定的处分权和收益权。法院认为原告与被告签订《停车泊位租用协议》系无效合同,被告应将收取原告的泊位租金返还给原告。原告主张被告赔偿其因诉讼而产生的误工费,没有法律依据,法院不予支持。

       主持人:虽然今天咱们探讨的是小区停车位权属问题,但实质还是讨论如何建设和谐的小区,那么,围绕小区停车位, 是否首先要说清楚权属问题,然后再相应的去管理,请两位嘉宾从各自的角度来说说自己的观点。
       张经理:车位管理当属现在物业管理服务中重难点,尤其我市相对建设比较早的社区,随着人们物质生活的不断提升, 私家车的增长率连年递增,业主停车需求也是小区客观存在的一个主要矛盾。做为物业企业应通过法律法规的学习深入到与业主的沟通交流中,做好普法宣讲的第一人。在日常服务中应一视同仁给业主一个公平公开的氛围。根据每个社区的特点和业主需求形成可行性停车管理分配方案向社区党委报告,通过社区党委、社区党员以及业委会共同力量形成有效决议,摒弃老商品房小区陈旧停车方案,让社区的停车位置活跃起来充分发挥共有车位共享受益。对于地下车位管理应遵循满足业主本小区业主需求的前提下,建议开发建设单位已租代售的方式缓解车位紧缺压力。同时也想借助广播电视台媒介平台向广大业主呼吁请您配合物业服务公司的管理,不要将车辆停放在消防通道转弯处或者堵塞消防通道大门。让我们共同爱护我们的家园及每位业主生命安全。
       栾志强律师:目前来讲,随着家庭车辆拥有量的普及及数量逐步增加,各小区停车难、停车乱的问题成为困扰广大业主及物业公司的普遍问题,特别是一些老旧小区,造成邻里纠纷及安全隐患(占用消防通道),建议业委会和物业公司在重新规划地上停车位的同时,需要进行事前协商、事后公告及运营管理中的成本费用公示等程序,减少业主与公司关于车辆停放管理的矛盾,共建和谐、美好的家园环境。

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