- 行业自律
物业管理大家谈（三）
来源：天津物业管理协会 发布时间：2020 - 11 - 09
主持人：进入九月份，一些小区物业公司趁着冬季来临之前，修整小区绿化的花草树木，把枯萎或是不美观的花草换掉，这本来是一件好事，然而有一个小区的物业公司却惹来了麻烦。由于，这家物业公司移走小区树木没有经过经业主委员会同意，业主将物业公司告上法庭。那么，物业公司可以移走小区绿化的树木吗？物业公司做哪些事情必须经过小区业委会的同意呢？
今天的《物业管理大家谈》，我们将从物业公司、专业律师角度来探讨解决之道。
今天和我们节目连线的是，
天津市物业管理协会法律咨询委员会副主任、天津华盛理律师事务所的尚斌律师;
天津市天津市房信物业发展有限公司王宏杰经理;
前段时间，某小区的物业公司收到相关监管部门的整改文件，表明这个小区有6棵树木根茎插入化粪池，导致花台出现裂缝，存在安全隐患。
此后，物业多次对安全隐患、施工单位的报价等进行公示告知业主，并移除树木。
树木被移走后，原先的绿化小品没有了，显得光秃秃的， 小区业主认为此举毁坏了小区绿化。在征得小区多数业主意见后，业委会提出将树木移栽回小区某安全范围内，并在原拆除树池的地块修建花台，栽植不存在安全隐患的矮小绿植或花灌木等植被，物业公司虽然认可整改意见但不愿承担产生的费用，希望业主们承担这个费用，由此产生了纠纷。最终，业主将物业公司告上了法庭。
主持人：先请天津市房信物业发展有限公司王宏杰经理说一下，物业公司在小区内多次公示了，移走这六棵树木。最后，移走了树木，本来物业公司是做了一件分内的事情，无可指摘，谁承想被业主告上了法庭，那么，物业公司做法是否正确？物业公司有权移走树木吗？
王经理：物业公司做法犯了程序性错误。本案例涉及的绿化施工已超出了物业服务合同约定的日常维修养护范畴，应属于对物业附属设施的改建、重建。根据《天津市物业管理条例》第二十三条，决定改建、重建建筑物及其附属设施设备， 应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。物业公司虽然在小区内多次就该事项及解决方案做了公示后才进行施工，但物业公司未按法定程序办理，这种做法是不能得到法律保护的。物业公司在未经授权的情况下无权移走树木。
主持人：物业公司认为，移回树木和在原绿化地增加花坛，这些费用应该由业主们承担，这个说法成立吗？请天津市房信物业发展有限公司王宏杰经理，说说您的观点。
经理：这个说法不完全成立。物业公司未经业主书面同意擅自移走树木行为明显不当，移回树木的费用由物业公司承担是合理的，但在原绿化地增加花坛，种植其他绿植发生的的费用不应由物业公司承担，其资金来源应由业主大会讨论决定。
主持人：我们看看法官怎么裁定的，请天津市物业管理协会法律咨询委员会副主任、天津华盛理律师事务所的尚斌律师介绍一下。
尚律师：法院审理后认为，被告物业公司对涉案树木未经小区相关权利人同意并许可的情况下，移出小区范围明显不当，也不符合法律规定。若涉案树木确实存在移动必要，也应在小区范围内移动为宜。故判处物业公司将涉案树木移回小区某规定范围内，并承担树木移出小区的费用6500元，并自行承担将树木移栽回小区的费用。
主持人：从这个纠纷中，我们看到，小区有些事情要经过业委会的同意，那么，哪些事情，物业公司必须经过小区业委会的同意？请天津市房信物业发展有限公司王宏杰经理，介绍一下。
王经理：按照相关法规规定，签订、续签、变更或者解除物业服务合同，筹集和使用专项维修资金以及决定改建、重建建筑物及其附属设施设备，调整物业服务费标准等涉及业主共有和共同管理权利的重大事项，都要由小区业委会召集业主大会讨论决定。
主持人：伴随房地产行业的发展，物业服务企业与业主纠纷层出不穷，本案就是业主方因问物业破坏小区绿化而提出权利诉求的情形，那么，从这个纠纷中，物业公司和小区业主应该注意什么？请天津市物业管理协会法律咨询委员会副主任、天津华盛理律师事务所的尚斌律师说说。
尚律师：涉物业纠纷案件类型日趋复杂化，譬如索要物业费、交付经营性收入、物业服务合同效力认定等，本案即业主方因物业破坏小区绿化而提出权利诉求的情形。为妥善处理涉物业纠纷多方主体利益，除了事后司法环节的公正审判外，物业公司应增强履约意识，提高物业服务质量，业主则应加强理性维权意识，注意收集和保存相关证据，通过依法成立业主委员会发挥合力。
主持人：现在有些楼盘追求地中海风格，在外墙窗户下设置小花台，摆上几盆花，配上木格窗格栅，非常有异国情调。
一天下午，刘先生将一辆轿车停在某小区的住宅楼下，从楼上掉下一个花盆将车的挡风玻璃砸坏。刘先生找到物业管理公司，物业公司称是屋主李先生家的花盆将车砸坏的，与他们无关。
刘先生找到屋主李先生，李先生说花盆是大风吹下来的， 属不可抗力，并非他故意扔下来的，所以他不应赔偿。无奈之下，刘先生诉之法庭。
主持人：这个纠纷，看起来确实和物业公司没有关系，物业公司也提出了自己不承担责任的理由，那么，这个理由是否都站得住脚呢？请天津市房信物业发展有限公司王宏杰经理， 说说您的观点。
王经理：这个问题应属于侵权责任界定范畴，要具体分析责任归属。一方面，李先生作为花盆的所有人未尽到管理维护义务，在发生天气变化时未及时把阳台上的花盆拿到室内， 造成花盆坠落砸坏刘先生车辆的后果。按照侵权责任法，李先生应负直接责任。另一方面，物业公司作为小区的物业管理单位，如果尽到了提示、警示等管理义务，物业公司不承担责任，反之，则应承担间接责任。
主持人：业主李先生说是不可抗力造成的，他的说法有道理吗？请天津市物业管理协会法律咨询委员会副主任、天津华盛理律师事务所的尚斌律师说说。
尚律师：“不可预见、不可避免、不可克服”。事实上， 大风吹来，完全可以根据天气预报或该地区的生活预见，而且只要采取措施，如把阳台上的花盆拿到室内，就可以避免坠落，因此，屋主李先生提出的不可抗力的免责理由是经不住推敲的。因此，物业公司和业主都有责任。
主持人：正如您说的业主李先生有责任，听众一听都能理解，但是，为什么物业公司也有责任呢？请天津市物业管理协会法律咨询委员会副主任、天津华盛理律师事务所的尚斌律师说说。
尚律师：1、业主负直接主要责任，业主的大风的不可抗力解释不成立，因为车窗挡风玻璃的破碎的原因是花盆，而大风与花盆砸落之间没有必然的因果关系，主要原因还是业主没有在大风期间把危险物品保管好。
2、物业公司负管理责任，物业公司有义务对楼外的东西进行管理，最起码物业公司应提醒业主防止高空落物。
A：物业公司应负责对利益双方进行协调，保证受侵害业主的权益，并在有必要时进行公正的举证；
B：平时物业公司应对高空有危险物品进行经常性管理， 对高楼层的屋外围栏和置物有良好的管理并有相应的管理规定，让业主知晓；
C：大风来临前，物业公司应及时提醒业主加强对高空物品的管理，减少和杜绝事故隐患。
主持人：虽然我们今天讨论是物业纠纷的问题，但实质还是探讨如何建设和谐的小区，最后请两位嘉宾从各自的角度来简要说说自己的观点。
王宏杰经理：物业服务行业经过多年的发展，物业管理法律法规体系越来越健全，物业服务企业的依法经营意识和业主依法维权的意识普遍增强，特别是《民法典》明年1月1日起正式施行，这给物业管理两个主体依法履行权利义务行为提出了更高的要求，只要物业企业依法履行合同义务，向业主提供质价相符的服务，业主依法履行缴费义务，依法维权，并积极参与小区公共事物管理，和谐小区建设定能取得丰硕的成果。
尚律师：建设和谐小区需要业主与物业公司共同努力， 一方面物业公司要按照物业服务合同的约定尽力为业主提供优质服务，满足广大业主的实际需求，努力提升自己的服务水平和质量，在服务的过程中注意订立和履行合同合法、合规、合约；另一方面业主也要遵守物业合同的约定，按时交纳物业费，共同维护小区的公共环境、卫生、秩序；这样才能减少矛盾纠纷，构建和谐小区。
今天的《物业管理大家谈》，我们将从物业公司、专业律师角度来探讨解决之道。
今天和我们节目连线的是，
天津市物业管理协会法律咨询委员会副主任、天津华盛理律师事务所的尚斌律师;
天津市天津市房信物业发展有限公司王宏杰经理;
前段时间，某小区的物业公司收到相关监管部门的整改文件，表明这个小区有6棵树木根茎插入化粪池，导致花台出现裂缝，存在安全隐患。
此后，物业多次对安全隐患、施工单位的报价等进行公示告知业主，并移除树木。
树木被移走后，原先的绿化小品没有了，显得光秃秃的， 小区业主认为此举毁坏了小区绿化。在征得小区多数业主意见后，业委会提出将树木移栽回小区某安全范围内，并在原拆除树池的地块修建花台，栽植不存在安全隐患的矮小绿植或花灌木等植被，物业公司虽然认可整改意见但不愿承担产生的费用，希望业主们承担这个费用，由此产生了纠纷。最终，业主将物业公司告上了法庭。
主持人：先请天津市房信物业发展有限公司王宏杰经理说一下，物业公司在小区内多次公示了，移走这六棵树木。最后，移走了树木，本来物业公司是做了一件分内的事情，无可指摘，谁承想被业主告上了法庭，那么，物业公司做法是否正确？物业公司有权移走树木吗？
王经理：物业公司做法犯了程序性错误。本案例涉及的绿化施工已超出了物业服务合同约定的日常维修养护范畴，应属于对物业附属设施的改建、重建。根据《天津市物业管理条例》第二十三条，决定改建、重建建筑物及其附属设施设备， 应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。物业公司虽然在小区内多次就该事项及解决方案做了公示后才进行施工，但物业公司未按法定程序办理，这种做法是不能得到法律保护的。物业公司在未经授权的情况下无权移走树木。
主持人：物业公司认为，移回树木和在原绿化地增加花坛，这些费用应该由业主们承担，这个说法成立吗？请天津市房信物业发展有限公司王宏杰经理，说说您的观点。
经理：这个说法不完全成立。物业公司未经业主书面同意擅自移走树木行为明显不当，移回树木的费用由物业公司承担是合理的，但在原绿化地增加花坛，种植其他绿植发生的的费用不应由物业公司承担，其资金来源应由业主大会讨论决定。
主持人：我们看看法官怎么裁定的，请天津市物业管理协会法律咨询委员会副主任、天津华盛理律师事务所的尚斌律师介绍一下。
尚律师：法院审理后认为，被告物业公司对涉案树木未经小区相关权利人同意并许可的情况下，移出小区范围明显不当，也不符合法律规定。若涉案树木确实存在移动必要，也应在小区范围内移动为宜。故判处物业公司将涉案树木移回小区某规定范围内，并承担树木移出小区的费用6500元，并自行承担将树木移栽回小区的费用。
主持人：从这个纠纷中，我们看到，小区有些事情要经过业委会的同意，那么，哪些事情，物业公司必须经过小区业委会的同意？请天津市房信物业发展有限公司王宏杰经理，介绍一下。
王经理：按照相关法规规定，签订、续签、变更或者解除物业服务合同，筹集和使用专项维修资金以及决定改建、重建建筑物及其附属设施设备，调整物业服务费标准等涉及业主共有和共同管理权利的重大事项，都要由小区业委会召集业主大会讨论决定。
主持人：伴随房地产行业的发展，物业服务企业与业主纠纷层出不穷，本案就是业主方因问物业破坏小区绿化而提出权利诉求的情形，那么，从这个纠纷中，物业公司和小区业主应该注意什么？请天津市物业管理协会法律咨询委员会副主任、天津华盛理律师事务所的尚斌律师说说。
尚律师：涉物业纠纷案件类型日趋复杂化，譬如索要物业费、交付经营性收入、物业服务合同效力认定等，本案即业主方因物业破坏小区绿化而提出权利诉求的情形。为妥善处理涉物业纠纷多方主体利益，除了事后司法环节的公正审判外，物业公司应增强履约意识，提高物业服务质量，业主则应加强理性维权意识，注意收集和保存相关证据，通过依法成立业主委员会发挥合力。
主持人：现在有些楼盘追求地中海风格，在外墙窗户下设置小花台，摆上几盆花，配上木格窗格栅，非常有异国情调。
一天下午，刘先生将一辆轿车停在某小区的住宅楼下，从楼上掉下一个花盆将车的挡风玻璃砸坏。刘先生找到物业管理公司，物业公司称是屋主李先生家的花盆将车砸坏的，与他们无关。
刘先生找到屋主李先生，李先生说花盆是大风吹下来的， 属不可抗力，并非他故意扔下来的，所以他不应赔偿。无奈之下，刘先生诉之法庭。
主持人：这个纠纷，看起来确实和物业公司没有关系，物业公司也提出了自己不承担责任的理由，那么，这个理由是否都站得住脚呢？请天津市房信物业发展有限公司王宏杰经理， 说说您的观点。
王经理：这个问题应属于侵权责任界定范畴，要具体分析责任归属。一方面，李先生作为花盆的所有人未尽到管理维护义务，在发生天气变化时未及时把阳台上的花盆拿到室内， 造成花盆坠落砸坏刘先生车辆的后果。按照侵权责任法，李先生应负直接责任。另一方面，物业公司作为小区的物业管理单位，如果尽到了提示、警示等管理义务，物业公司不承担责任，反之，则应承担间接责任。
主持人：业主李先生说是不可抗力造成的，他的说法有道理吗？请天津市物业管理协会法律咨询委员会副主任、天津华盛理律师事务所的尚斌律师说说。
尚律师：“不可预见、不可避免、不可克服”。事实上， 大风吹来，完全可以根据天气预报或该地区的生活预见，而且只要采取措施，如把阳台上的花盆拿到室内，就可以避免坠落，因此，屋主李先生提出的不可抗力的免责理由是经不住推敲的。因此，物业公司和业主都有责任。
主持人：正如您说的业主李先生有责任，听众一听都能理解，但是，为什么物业公司也有责任呢？请天津市物业管理协会法律咨询委员会副主任、天津华盛理律师事务所的尚斌律师说说。
尚律师：1、业主负直接主要责任，业主的大风的不可抗力解释不成立，因为车窗挡风玻璃的破碎的原因是花盆，而大风与花盆砸落之间没有必然的因果关系，主要原因还是业主没有在大风期间把危险物品保管好。
2、物业公司负管理责任，物业公司有义务对楼外的东西进行管理，最起码物业公司应提醒业主防止高空落物。
A：物业公司应负责对利益双方进行协调，保证受侵害业主的权益，并在有必要时进行公正的举证；
B：平时物业公司应对高空有危险物品进行经常性管理， 对高楼层的屋外围栏和置物有良好的管理并有相应的管理规定，让业主知晓；
C：大风来临前，物业公司应及时提醒业主加强对高空物品的管理，减少和杜绝事故隐患。
主持人：虽然我们今天讨论是物业纠纷的问题，但实质还是探讨如何建设和谐的小区，最后请两位嘉宾从各自的角度来简要说说自己的观点。
王宏杰经理：物业服务行业经过多年的发展，物业管理法律法规体系越来越健全，物业服务企业的依法经营意识和业主依法维权的意识普遍增强，特别是《民法典》明年1月1日起正式施行，这给物业管理两个主体依法履行权利义务行为提出了更高的要求，只要物业企业依法履行合同义务，向业主提供质价相符的服务，业主依法履行缴费义务，依法维权，并积极参与小区公共事物管理，和谐小区建设定能取得丰硕的成果。
尚律师：建设和谐小区需要业主与物业公司共同努力， 一方面物业公司要按照物业服务合同的约定尽力为业主提供优质服务，满足广大业主的实际需求，努力提升自己的服务水平和质量，在服务的过程中注意订立和履行合同合法、合规、合约；另一方面业主也要遵守物业合同的约定，按时交纳物业费，共同维护小区的公共环境、卫生、秩序；这样才能减少矛盾纠纷，构建和谐小区。
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