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物业管理大家谈(四)
来源:天津物业管理协会  发布时间:2020 - 11 - 09
       主持人:目前,购买电动汽车的市民不断增多,随着电动汽车的普及,充电桩的安装问题越来越受到大家关注。在某小区,有位租户买了电动车,物业公司却不允许在停车位上安装充电桩,理由是租户不属于物业的产权人,无权利占用小区内车位安装充电桩。租户将物业公司告上法庭。那么,安装充电桩,物业是否有审批权?租户就不能安装充电桩吗?
       今天的《物业管理大家谈》,我们将从物业公司、专业律师角度来探讨解决之道。
       今天和我们节目连线的是,天津市物业管理协会法律咨询委员会副主任、天津华盛理律师事务所的尚斌律师;天津市鸿正大物业管理有限公司总经理杨海乘。
       两年前,高先生租了某小区内的会所,并创办面向中小学生的教育培训机构。
       今年5月,高先生购买了两部电动汽车,需要在会所停车位中安装充电桩,安装单位和消防、供电等部门都给以确认, 具备安装条件,但没有想到某物业管理公司对安装事宜不予配合。
       高先生说:“电动汽车是国家支持的出行方式,各地都出台文件鼓励个人安装充电设施”,他认为,该校所在小区属别墅区,容积率低车位充足,安装充电桩不会对其他业主构成妨碍和不便,因此起诉某物业公司要求其配合安装。
       庭审中,高先生要求某物业公司提供小区线路勘察和铺设图,并表示只要求在会所区附近的22个停车位里,选择安装1至2个充电桩。原告律师还当庭出示了一张小区周围的布局示意图,以此证实在会所区内具备安装充电桩的条件,而且该小区6号楼的临时车位上,已经安装了一个充电桩。
       高先生的代理律师说,会所的租期,今年年底到期后还会续约。他们在与出租方的租赁合同中约定,办公楼四周停车位免费使用,划线区域均是合法车位,原告有周围免费车位的合法使用权。
       这位律师同时表示,房屋产权人与出租人都已表示同意安装充电桩,却被物业以没有长期租赁车位为由拒绝。
       某物业公司不同意原告的诉讼请求,表示不安装充电桩并非刻意刁难原告,该小区目前已有10多个充电桩,“只要是人防车位、全体业主共有车位、产权车位、地产产权车位四种车位其中一种,获得相关人员的认可,物业就会配合业主安装充电桩”。
       物业公司认为,高先生的学校安装充电桩并没有取得产权方的许可,承租会所的出租人并非产权人,没有转让小区外围停车位的权利,会所的产权证上也没有配套车位,租赁合同中关于出租停车位的条款无效。
 
       同时物业公司还指出,高先生的学校不符合充电桩的安装条件。其表示,原告要求在小区南门安装充电桩,但该路段是主干道,属于小区的消防通道,如果安装将会存在安全隐患。至于6号楼已经安装充电桩的问题,物业回复说,该楼是别墅楼,充电桩是第三层的业主经申请程序获批后安装的,也征询了相关人员的同意。
       物业公司表示,该小区的公共车位由全体业主共有,如果原告安装充电桩,就意味着变相长期占用车位,这要征得业委会同意投票表决。
       该案没有当庭宣判。

       主持人:这是物业纠纷的整个庭审过程。先请天津市鸿正大物业管理有限公司总经理杨海乘说一下,安装充电桩物业是否有决定权?
       杨总经理:物业公司作为物业服务的提供方为业主提供各项服务。安装充电桩需要满足多种条件、缺一不可,故此不是哪一方能够单独决定的。当然在符合安装条件的前提下物业公司会积极配合业主进行充电桩的安装工作。

       主持人:再请天津市物业管理协会法律咨询委员会副主任、天津华盛理律师事务所的尚斌律师,说说您的看法,安装充电桩物业是否有决定权?。
       尚律师:业主在自己的产权停车位或者在取得安装授权的停车位上安装充电桩物业是没有决定权的。对此,北京市住房城乡建设委发布了《关于推进物业管理区域新能源小客车自用充电设施安装的通知》,其中对于在小区设立充电桩的问题提出了相关规定。

       主持人:随着电动汽车的普及,充电桩的安装问题越来越受到大家关注,请天津市鸿正大物业管理有限公司总经理杨海乘,给介绍一下,在小区安装充电桩应该有哪些步骤?
       杨总经理:业主如需安装电动汽车充电桩,首先需要向国家电网相关部门提交申请,并由专业人员到现场实地查看; 同时需要汽车销售企业、充电桩安装企业配合提供相关证明材料、安全施工承诺等;业主需签署对充电桩及相关设备的安全及维保的承诺书;物业企业提供该户业主持有长期固定车位的证明材料,以便业主办理充电桩申请安装的手续。

       主持人:什么人有权要求安装充电桩?租户可以申请安装充电桩吗?请天津市鸿正大物业管理有限公司总经理杨海乘, 给说一下。
       杨总经理:如申请人为业主本人且该户确实有自家的固定车位物业企业直接受理,并出具相关证明;如申请人为租户则需要提供业主同意安装充电桩的授权书,否则将无法开具相关证明;如果申请人是小区业主但改户无自家固定车位也无法申请安装充电桩。

       主持人:请天津市物业管理协会法律咨询委员会副主任、天津华盛理律师事务所的尚斌律师,说说您的观点,什么人有权要求安装充电桩?租户可以申请安装充电桩吗?
       尚律师:根据相关规定,房屋承租人要求在小区内安装充电桩,需要符合以下条件:
       ●有长期稳定的固定车位,并且经过车位产权人同意;
       ●如果充电桩占用的是公共区域,需要经过业主委员会同意;
       ●符合消防及其他安全管理法律法规规定;
       ●充电桩的所有权人需要能够对充电桩进行后期维护;
       ●除了要具备以上条件外,还需要小区的设备、设施符合改造安装的条件。

       主持人:我是业主就能随便在小区里安装充电桩吗?换句话说:充电桩的安装是业主的权利吗?请天津市鸿正大物业管理有限公司总经理杨海乘,给说一下。
       杨总经理:小区业主作为物业企业的服务对象,我们会积极配合业主进行充电桩安装申请,但是应该以不能影响其他业主的正常生活为前提,确保广大业主的人身、财产安全。

       主持人:请天津华盛理律师事务所的尚斌律师,说说您的观点,充电桩的安装是业主的权利吗?我是业主就能随便安装充电桩吗?
       尚律师:安装充电桩是业主的个人权利,但是业主在行使权利时不得损害他人的合法权利。
       ●业主在自有产权车位范围内安装充电桩,一般不再需要他人同意,但危及他人人身、财产安全的除外。
       ●业主在其车位范围之外安装充电桩,除业主公约另有约定外,需要经过业主委员会同意。

       主持人:充电桩属于公共设施还是私人设施?请天津市鸿正大物业管理有限公司总经理杨海乘,给说一下。
       杨总经理:充电桩是公共设施还是私人设施应该取决于使用人是谁,如果该设备仅供某户车主个人使用则为私人设备, 应由使用人自行负责设备的安全、维护保养等工作。如设备可供全体业主共同使用则为公共设施,应由指定方进行维保。

       主持人:请天津市物业管理协会法律咨询委员会副主任、天津华盛理律师事务所的尚斌律,说说您的观点,充电桩属于公共设施还是私人设施?
       尚律师:充电桩属于私人设施。

       主持人:还是请两位说说,是否可以在小区中设立公共充电桩,为什么?
       杨总经理:在符合相关政策要求的条件下,能否安装公共充电桩取决于全体业主,物业企业将会根据广大业主的意愿落实相关工作。
       尚律师:对于在小区中设立公共充电桩这是一个解决新能源汽车充电问题的很好的办法,但是设立公共充电桩在选址上要在公共用地上进行并且要经过业主共同决定。现行《物权法》及《物业管理条例》对此都有相关规定。《民法典》第二百七十八条第(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主参与表决人数四分之三以上业主同意。
       再有,设立公共充电桩也要业主大会决定好如何使用公共电桩,制定相关的使用细则,避免出现争议。

       主持人:我们今天讨论是小区停车位充电桩安装的问题, 由于是新事物,产生了许多新的问题,那么,如何避免此类物业纠纷,最后请两位嘉宾从各自的角度来简要说说自己的观点。
       杨总经理:安装充电桩的需求越来越多,物业企业希望能够在相关部门的指导下,按照具体操作细则积极配合,协助业主完成充电桩安装手续。或者由相关部门牵头为小区统一安装充电桩,这样既能减少业主单独申请的繁琐手续,也更便于集中管理,更好的为业主服务。
       尚律师:在小区停车位设立充电桩是物业管理面临的新问题,一定要依法依规做好全面的管理。虽然物业公司没有决定业主在自家停车位安装充电桩的权利,但是基于物业公司的管理职责,对于一些不合法、不合理的安装电桩的问题还是要进行协调管理的。目前关于安装充电桩的问题各地方还没有全面制定相关的规则,北京市住房城乡建设委发布了《关于推进物业管理区域新能源小客车自用充电设施安装的通知》,其中对于在小区设立充电桩的问题提出了相关规定。相信以后各个地方也会相继发布相关规则,目前我们还是要依照《物权法》《物业管理条例》等法律法规妥善解决这一新的问题。
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